بارالها توفیقی عطا فرما که غیر از طریق تو قدم برنداریم و جز رضای تو طلب نکنیم، انجام خدمت نعمتی است عظیم که بدون توفیق و خواست الهی مقدور نگردد و موفقیت در انجام کار، مگر در سایه همکاری و همدلی همه شهروندان معزز و همکاران گرامی میسر نباشد ....
مراحل کلی صدور پروانه ساختمانی یا همان جواز ساختمانی و جواز تخریب و نوسازی و پیش نویس آن را باهم مرور کنیم. برای ساده شدن مراحل، کل مراحل را در شش گام دسته‌بندی کرده‌ایم اما قبل از همه لازم است بدانیم پروانه ساختمانی چیست؟
پروانه ساختمان چیست؟
پروانه ساختمان سندی است که شهرداری‌ها (یا سایر مراجع صدور پروانه مانند همیاری شهرداری) صادر کرده و در اختیار مالک قرار می‌دهند. برای احداث هرگونه ساختمان باید مجوز لازم از مرجع ذی‌صلاح دریافت گردد.
پروانه ساختمانی شامل چه اطلاعاتی می باشد؟
1- مساحت زیر بنا
2 - تعداد طبقات
3 - نوع اسکلت ساختمان
4 - مشخصات متقاضی صدور پروانه
6 - شماره پلاک ثبتی ملک
7 - نام مهندسین ناظر
8 - تاریخ صدور پروانه
9 - کروکی زمین
همچنین مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه در صفحه اول نوشته می‌شود که در صورت لزوم قابل تمدید است.
دیاگرام کلی مراحل صدور پروانه ساختمانی
1- تشکیل پرونده؛ مرحله اول پروانه ساختمان
در این گام باید مالک و یا وکیل مالک (مالکین) با ارائه تمام مدارک موردنیاز برای تشکیل پرونده به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک نزدیک محل پروژه رفته و درخواست پروانه تخریب و نوسازی را ثبت کنند.
بعد از تشکیل پرونده درخواست بازدید از ملک را در دفتر خدمات ثبت می‌کنید که یک مأمور از شهرداری برای بازدید می‌آید و موارد زیر را در گزارش خود ذکر می‌کنند. (ابعاد ملک، عرض‌گذر، بنای موجود و …).
۲- دستور نقشه
دستور نقشه طی یک اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر شده و اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی مانده ملک پس از اصلاحی های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می شود. معمولاً طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن ها تعیین می گردد.
۳- طراحی نقشه
معماری مهم‌ترین گام بین گام‌ها طراحی نقشه است در این گام گروه طراحی باید بر اساس دستور نقشه، ضوابط شهرداری و ضوابط آتش‌نشانی و همین‌طور هماهنگی با مهندس سازه طراحی بهینه‌ای انجام دهد که هم ازلحاظ زیبای، هماهنگی، هارمونی، حتی تأمین حداکثر پارکینگ و… در بهترین حالت ممکن قرار داشته باشد.
این نقشه‌ها پس از طراحی برای دفاتر خدمات برای بررسی ارسال می‌شود و ممکن است نیاز به اصلاح داشته باشد که دفتر مهندسی ملزم است نقشه را اصلاح کنند و به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع دهد تا تائید نقشه را دریافت کند.
4- پرداخت عوارض
تا اینجا مراحل تشکیل پرونده، دستور نقشه و طراحی نقشه معماری از صدر پروانه ساختمانی را طی کردیم بعد از رفع ایرادهای ضوابطی (تأییدیه نقشه) که از سوی دفتر خدمات گفته‌شده است، پس از تائید از سوی صدور پروانه شهرداری هر منطقه حالا نوبت به پرداخت عوارض می‌رسد که در پروانه ساختمانی منظور پرداخت عوارض تخریب و نوسازی است که در هر منطقه و بر اساس تراکم موجود بر اساس تعداد طبقات و متراژ محاسبه می‌شود که باید مالک آن را پرداخت کند و پرداخت باید به اداره درآمد مالیات باشد.
۵- تهیه مدارک پیش‌نویس
پس از پرداخت عوارض و دریافت تأییدیه مبنی بر پرداخت عوارض تخریب و نوسازی حال نوبت به تهیه‌ی مدارک پیش‌نویس می‌رسد.
برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات مربوطه مراجعه کند و فرم درخواست تعیین ناظر را پر کنند و منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفتر خدمات بماند و پس از تعیین ناظر ملزم به عقد قرارداد مابین مالک و ناظر می‌شود و به انضمام قرارداد باید برای سهمیه (برگ سبز) و همچنین تعهد رعایت اصلاحی و تأییدیه ناظر نما هم به دفاتر خدمات تحویل داده شود.
لازم به ذکر است برای متراژهای بالای ۲۰۰۰ متر ملزم به ارائه نقشه فاز ۲ به سازمان نظام‌مهندسی هستیم که شامل ماده ۳۳ نظام‌مهندسی یعنی ۴ رشته ساختمانی سازه، معماری، برق و مکانیک) می‌باشد.
تأییدیه فاز ۲ از طرف نظام‌مهندسی پروسه‌ای طولانی است که معمولاً اصلاحی‌های زیادی دارد. مدارک پیش‌نویس که در بالا راجع به آن صحبت کردیم توسط مالک تهیه به دفاتر خدمات ارائه می‌شود که لیست مدارک پیش‌نویس شامل موارد زیر است.
1 - برگه سبز برگ مهرشده ۴ رشته شامل ساز، معماری، برق و مکانیک
2 - برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
3 - برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
4 - فایلهای نقشه سازه، برق و مکانیک
5 - چک‌لیست‌های مبحث ۱۹ ۶ بارگذاری و زلزله
6 - برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
زمان اعتبار جواز ساختمان از سوی شهرداری
1 - نکته‌ای که بعد از دریافت جواز ساختمان باید موردتوجه قرار گیرد این است که پروانه ساختمان تا ۲ سال از تاریخ صدور آن اعتبار دارد.
2 - مدت‌زمان لازم برای ساخت تمام پروژه‌های ساختمانی بر اساس متراژ آن‌ها اعلام‌شده و اگر مالک نتواند در این مدت ساخت و ساز را به اتمام برساند ابتدا به او اخطار داده شده و سپس مشمول عوارض تعویق خواهد شد.
3 - مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برحسب متراژ و تعداد طبقات در جدولی تعیین می‌گردد. به‌عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود ۴ سال در نظر گرفته می‌شود.
4 - ازآنجایی‌که شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه مجوز ساخت در نظر گرفته است بنابراین بعد از پایان این دوره تمدید پروانه ساختمان امکان‌پذیر نخواهد بود.
5 - بعد از گذشت مدت‌زمان مجاز برای ساخت ساختمان مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه‌ساله تمدید می‌کند.
6 - اگر در حین ساخت بنا به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند باید پرونده‌ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود و مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.
7 - اگر در حین اجرا اضافه بنایی مازاد بر متراژ ذکرشده در پروانه مشاهده شود مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کند و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری باید بابت اضافه متراژ، عوارض شهرداری بپردازد تا گواهی عدم تخلف برای وی صادر شود.
8 - اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تأیید شهرداری بیشتر باشد با پرداخت عوارض شهرداری مشکل حل‌نشده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح می‌شود و معمولاً رأی به تخریب داده خواهد شد.
نتیجه گیری:
* قبل از هرگونه ساخت و ساز در سطح شهر به گرفتن مجوز ساخت از شهرداری نیاز است. پروانه ساختمان شامل اطلاعاتی در خصوص مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین خواهد بود.
* برای گرفتن جواز ساختمان مالک موظف است اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر و برگه تسویه‌حساب عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های قبل را به شهرداری ارائه کرده و درخواست خود را ثبت کند.
* بعد از تشکیل پرونده سایر مراحل صدور پروانه ساختمان نظیر دستور صدور بازدید، بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک، دستور و طراحی نقشه، پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری تهیه مدارک پیش‌نویس باید به ترتیب انجام شود.
* درنهایت هرکدام از مراحل به تأیید رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و همچنین شهردار رسیده و پروانه ساختمان چاپ می‌شود.
